Bùng Nổ Kiện Tụng Thuật Toán Định Giá Thuê Nhà Dưới Làn Sóng Luật Mới Tại Mỹ

Một làn sóng kiện tụng mới đang nhắm vào các chủ nhà cho thuê căn hộ tại Mỹ, những người sử dụng các phần mềm quản lý doanh thu để định giá thuê. Khác với các vụ kiện chống độc quyền trước đây, các vụ kiện này dựa trên các luật và sắc lệnh mới của địa phương, vốn được cho là mang lại con đường đòi bồi thường thiệt hại đơn giản hơn và nhanh hơn nhiều.

Các vụ kiện mới tại San Francisco, San Diego, Seattle, Philadelphia và Providence cho thấy các nguyên đơn và chính quyền địa phương đang tận dụng các quy định này để theo đuổi các khiếu nại tiếp nối từ vụ kiện RealPage nổi tiếng. Điều này đặt ra thách thức lớn cho các chủ nhà trong việc tuân thủ một mê cung pháp lý ngày càng phức tạp, với mức phạt có thể lên tới hàng nghìn đô la cho mỗi vi phạm.

Các Vụ Kiện Mới Mở Đường Cho Các Khiếu Nại Tiếp Nối

Các vụ kiện gần đây được nộp từ tháng 7 và tháng 8 năm 2026 cho thấy chiến lược rõ ràng của các luật sư, đó là tận dụng các quy định mới để kiện các chủ nhà lớn. Dưới đây là một số vụ kiện tiêu biểu:

• Gomez v. Greystar Management Services LLC (San Francisco): Một người thuê nhà kiện Greystar vi phạm Sắc lệnh Hành chính San Francisco § 37.10C khi sử dụng sản phẩm RealPage và Yardi. Mỗi tháng sử dụng cho mỗi căn hộ bị ảnh hưởng có thể bị coi là một vi phạm riêng, với mức phạt dân sự lên tới 1.000 USD cho mỗi vi phạm.

• Keller v. UDR Inc. (San Diego): Một vụ kiện tương tự được nộp theo Bộ luật Thành phố San Diego § 98.1103, cáo buộc UDR đã sử dụng sai sản phẩm RealPage. Mỗi tháng và mỗi tài sản cho thuê bị ảnh hưởng có thể cấu thành một vi phạm riêng biệt.

• Nicolas v. Essex Management Corp. và Romano v. UDR Inc. (Seattle): Hai vụ kiện độc lập tại Seattle cáo buộc các chủ nhà đã vi phạm Chương 7.34 của Bộ luật Thành phố Seattle bằng cách sử dụng các "dịch vụ điều phối" bị cấm. Mức phạt tại Seattle có thể lên tới 7.500 USD cho mỗi vi phạm.

• Liu v. Willow Bridge Property Company LLC và Jahanbakhsh v. Greystar (Philadelphia): Hai vụ kiện tập thể tại Philadelphia cáo buộc các chủ nhà vi phạm Bộ luật Philadelphia § 9-813. Nguyên đơn có thể chọn mức bồi thường theo luật định là 2.000 USD cho mỗi vi phạm hoặc gấp ba lần thiệt hại thực tế.

• City of Providence v. Audubon Capital Partners, LLC (Providence): Một vụ kiện công tố do thành phố khởi xướng, cáo buộc chủ nhà đã sử dụng hệ thống định giá động để điều phối giá thuê tại tòa nhà 95 Lofts. Mức phạt có thể lên tới 500 USD mỗi ngày cho mỗi vi phạm.

Sự Mở Rộng Nhanh Chóng Của Các Quy Định Địa Phương

Các quy định về việc sử dụng công cụ thuật toán để định giá thuê nhà đang phát triển nhanh chóng nhưng không đồng nhất. Một số quy định bổ sung cho luật chống độc quyền hiện hành, trong khi những quy định khác tạo ra các lệnh cấm riêng cho chủ nhà và các biện pháp khắc phục trực tiếp cho người thuê.

Tính đến thời điểm hiện tại, hơn 15 thành phố và quận tại Mỹ đã ban hành các sắc lệnh cấm hoặc hạn chế việc sử dụng các thuật toán định giá nhà ở. Một số quy định đáng chú ý bao gồm:

• San Francisco và San Diego (California): Cấm các thiết bị thuật toán sử dụng dữ liệu cạnh tranh không công khai để tư vấn về giá thuê hoặc tỷ lệ lấp đầy.

• Seattle và King County (Washington): Cấm các "dịch vụ điều phối" cụ thể, với mức phạt lên tới 7.500 USD mỗi vi phạm.

• Philadelphia (Pennsylvania): Cho phép người thuê lựa chọn giữa bồi thường theo luật định hoặc gấp ba lần thiệt hại thực tế, cùng với các chi phí pháp lý.

• Providence (Rhode Island): Cấm sử dụng thuật toán định giá thuê, thành phố đã liên kết trực tiếp biện pháp này với các phần mềm như RealPage.

• Jersey City và Hoboken (New Jersey): Cấm chủ nhà sử dụng dịch vụ điều phối giá thuê bằng thuật toán, với mức phạt lên tới 2.000 USD mỗi ngày.

Ảnh Hưởng Của Luật Mới Đến Việc Tuân Thủ Hiện Tại

Các quy định mới này được đưa ra trong bối cảnh ngành công nghiệp nhà ở và các nhà cung cấp phần mềm quản lý doanh thu đã có nhiều thay đổi lớn để đối phó với các cuộc điều tra trước đó. Nhiều chủ nhà lớn và nhà cung cấp phần mềm đã tự nguyện sửa đổi sản phẩm của mình để hạn chế hoặc loại bỏ việc sử dụng dữ liệu không công khai của đối thủ cạnh tranh.

Tuy nhiên, việc sửa đổi này không đương nhiên giúp các chủ nhà thoát khỏi các cáo buộc về hành vi trong quá khứ. Nhiều sắc lệnh địa phương có hiệu lực trước khi các chủ nhà và nhà cung cấp hoàn tất việc thay đổi hoạt động của mình. Một số quy định còn tính mỗi căn hộ bị ảnh hưởng và mỗi tháng sử dụng trái phép là một vi phạm riêng biệt, làm tăng đáng kể mức bồi thường tiềm năng.

Điểm mấu chốt quan trọng là ngày mà một sản phẩm hoặc tài sản cụ thể ngừng sử dụng dữ liệu bị cấm. Điều này trở thành yếu tố then chốt để xác định trách nhiệm pháp lý và phạm vi của bất kỳ nhóm kiện tụng nào.

Các Chuyên Gia Khuyến Nghị Gì Cho Chủ Nhà?

Các chuyên gia pháp lý tại Morgan Lewis khuyến nghị các chủ nhà và nhà quản lý tài sản nên thực hiện ngay một số bước để giảm thiểu rủi ro:

• Tạo ma trận ngày hiệu lực của sắc lệnh: Đối với mỗi tài sản bị ảnh hưởng, đối chiếu ngày hiệu lực của sắc lệnh với ngày sử dụng sản phẩm định giá và chức năng dữ liệu cụ thể.

• Kiểm tra các ngoại lệ của sắc lệnh thay vì dựa vào nhãn "tuân thủ chống độc quyền": Một sản phẩm có thể đáp ứng các yêu cầu của thỏa thuận dàn xếp liên bang nhưng vẫn cần được đánh giá riêng biệt theo định nghĩa "thiết bị thuật toán" hoặc "dịch vụ điều phối" của từng thành phố.

• Xác định ngay thời điểm cắt giảm của nhóm kiện tụng tiềm năng: Nếu chức năng bị cấm đã được vô hiệu hóa, hãy ghi lại ngày và các tài sản bị ảnh hưởng. Bằng chứng này có thể giúp giới hạn các khoản phạt theo luật định và thu hẹp nhóm nguyên đơn.

• Đánh giá tính hợp pháp của các sắc lệnh có thể áp dụng: Nhiều sắc lệnh địa phương là loại hình đầu tiên và có thể bị thách thức về thẩm quyền của thành phố, tính chất phạt quá mức và phạm vi áp dụng hồi tố.

Kết Luận

Cuộc chiến pháp lý xoay quanh các thuật toán định giá thuê nhà đang bước sang một giai đoạn mới, phức tạp hơn nhiều so với các vụ kiện chống độc quyền truyền thống. Sự kết hợp giữa các quy định địa phương đa dạng và các vụ kiện dân sự mới tạo ra một môi trường pháp lý đầy thách thức cho các nhà quản lý bất động sản. Việc chủ động đánh giá, ghi chép và điều chỉnh hoạt động kinh doanh là điều cần thiết để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ lợi ích của doanh nghiệp trong bối cảnh pháp lý đang thay đổi từng ngày này.