Bạn có thể đang sở hữu cửa hàng 7-Eleven này (và đó là lý do nó trông buồn tẻ đến vậy)

Bạn có thể là một trong những "chủ đất" của cửa hàng 7-Eleven ở Williamsburg, Virginia mà không hề hay biết. Bạn có quan tâm đến diện mạo của nó hay cách nó hòa nhập với cảnh quan xung quanh không? Chắc chắn là không, vì bạn thậm chí còn không biết nó tồn tại.

Thực tế, chính sự xa cách giữa người sở hữu và mảnh đất đã tạo ra một môi trường xây dựng ngày càng vô hồn và thiếu bản sắc tại Mỹ.

Từ cửa hàng tiện lợi đến "hàng hóa" tài chính

Cửa hàng 7-Eleven này nằm trên một "stroad" điển hình — một con đường không hẳn là xa lộ nhưng cũng không phải là phố đi bộ. Xung quanh chỉ có các khách sạn chuỗi vô danh, một chi nhánh ngân hàng và một cửa hàng cần sa. Toàn bộ khu vực được quy hoạch thiếu chủ đích, tạo nên một nơi "không đâu vào đâu".

Điều đáng chú ý là tòa nhà và đất đai này không thuộc sở hữu của 7-Eleven hay bất kỳ cá nhân nào. Thay vào đó, nó là tài sản của Agree Realty Corporation, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Quỹ này sở hữu gần 3.000 bất động sản bán lẻ trên khắp 50 tiểu bang, và được Vanguard — một trong những quỹ đầu tư lớn nhất thế giới — nắm giữ khoảng 1/8 cổ phần.

Nếu bạn có quỹ hưu trí 401(k) hoặc tài khoản đầu tư, rất có thể bạn đang sở hữu một phần của cửa hàng 7-Eleven tại 416 Bypass Road này.

Vấn đề của sự vô danh và tính thay thế

Không công bằng khi chỉ trích riêng địa điểm này — có hàng nghìn cửa hàng tương tự trên khắp nước Mỹ. Chính sự thay thế lẫn nhau này lại là lợi thế khiến chúng trở thành sản phẩm tài chính hấp dẫn, nhưng lại là vấn đề lớn cho đặc trưng của khu phố.

Ward Davis, đối tác sáng lập một công ty bất động sản tại Arkansas, cho biết: "Sự tách biệt quá lớn đó dẫn đến vô số vấn đề về chất lượng và thực sự dẫn đến việc hàng hóa hóa quá mức."

So sánh với các mô hình sở hữu khác

Trong khi Mỹ áp dụng hệ thống fee simple (sở hữu tuyệt đối) từ rất sớm, thì các quy định về thuế và quy hoạch hiện nay đang đẩy mạnh xu hướng đầu tư quy mô lớn:

• Tại Anh, hệ thống fee tail truyền thống tạo ra sự gắn kết lâu dài giữa gia đình quý tộc và vùng đất, dẫn đến những ngôi làng đẹp như trong phim Downton Abbey.
• Tại Tokyo (Nhật Bản), sự kết hợp giữa quy hoạch linh hoạt và quyền sở hữu thích ứng cao đã tạo ra những khu phố sống động đầy sức hút.
• Tại Cairo (Ai Cập), dù quyền sở hữu yếu kém nhưng việc người dân tự xây dựng nhà ở đã tạo ra những khu phố có sức sống đáng kinh ngạc.

Minh họa về một con phố truyền thống ở Mỹ

Con phố Captains Row ở Old Town Alexandria, Virginia là ví dụ điển hình về một khu phố được xây dựng bởi chính những người sống và làm việc tại đó — các thuyền trưởng đã tạo nên một trong những con phố đẹp nhất nước Mỹ một cách tự nhiên.

REIT: Con dao hai lưỡi của thị trường bất động sản

REIT được tạo ra để dân chủ hóa quyền sở hữu bất động sản, cho phép hàng triệu người tham gia đầu tư mà không cần làm "chủ nhà" trực tiếp. Nhờ các ưu đãi thuế đặc biệt, REIT sở hữu khoảng 4,5 nghìn tỷ USD bất động sản thương mại, tương đương 1/5 đến 1/6 toàn thị trường.

Tuy nhiên, chính cơ chế này đã tạo ra nghịch lý: những tài sản càng nhàm chán, càng dễ thay thế thì lại càng có giá trị cao trên thị trường. Các nhà phân tích đầu tư chỉ cần định lượng vài thông số như giá trên mỗi foot vuông, tỷ lệ vốn hóa, hay lưu lượng giao thông là có thể định giá được tài sản.

"Nó kết thúc bằng việc những tài sản có thể thay thế nhiều nhất, nhàm chán nhất thường có giá trị thị trường cao nhất" — Payton Chung, chuyên gia phát triển bất động sản.

Minh họa các loại hình bất động sản khác nhau

Hệ quả đối với đô thị Mỹ

Trung tâm thương mại Tysons Corner Center ở Virginia là minh chứng rõ ràng. Dù thành công vượt bậc về mặt tài chính, khu vực này không thể được xem là một "nơi đáng sống" thực sự — khó có ai tự hào nói mình đến từ Tysons Corner, vì toàn bộ khu vực được thiết kế cho ô tô, không phải cho con người.

Các chuyên gia như Emily Talen từ Đại học Chicago tin rằng chìa khóa cho không gian sống thân thiện là xây dựng quy mô nhỏ: "Nếu phải chọn một điều duy nhất để làm cho khu định cư của con người trở nên dễ đi bộ hơn, đó là xây dựng ở quy mô nhỏ."

Tương lai: Cần một mô hình đầu tư mới

Một số nhà phát triển theo trường phái đô thị truyền thống đề xuất tạo ra một cơ chế tài chính tương tự REIT nhưng ưu tiên các dự án có thời gian dài hạn và quy mô nhỏ hơn. Thay vì ép các nhà đầu tư phải thu hồi vốn trong 10 năm như Private Equity đang làm, cần có "vốn kiên nhẫn" (patient equity) chấp nhận thời gian 20-40 năm để tạo ra những khu phố thực sự.

Các quy định hiện hành đang đặt ngón tay cái lên bàn cân nghiêng về các dự án lớn, đồng nhất và ngắn hạn. Câu hỏi đặt ra là liệu chính phủ có thể tạo ra một khuôn khổ pháp lý cân bằng hơn, khuyến khích phát triển đô thị theo hướng phục vụ cuộc sống con người thay vì chỉ phục vụ dòng tiền đầu tư.

Hình ảnh cửa hàng 7-Eleven điển hình

Kết luận

Câu chuyện về cửa hàng 7-Eleven buồn tẻ không chỉ là về kiến trúc hay quy hoạch đô thị. Đó là câu chuyện về cách hệ thống tài chính đã vô tình tạo ra những không gian sống vô hồn, và về mối quan hệ ngày càng xa cách giữa con người với mảnh đất họ đang sở hữu — dù là trực tiếp hay gián tiếp qua các quỹ đầu tư.

Khi hàng triệu người Mỹ "sở hữu" những mảnh đất mà họ chưa từng đặt chân đến, thì việc những nơi đó trở nên nhạt nhòa và thiếu sức sống cũng là điều dễ hiểu. Thách thức đặt ra là làm sao để vừa duy trì được lợi ích tài chính của việc dân chủ hóa đầu tư, vừa khôi phục được sự gắn kết giữa quyền sở hữu và trách nhiệm với cộng đồng — một bài toán không chỉ riêng của nước Mỹ mà còn có ý nghĩa với các đô thị đang phát triển nhanh như Việt Nam.